Viele Bauherren bauen nur einmal im Leben. Entsprechend viele Fragen gibt es am Anfang: Was kommt zuerst, das Grundstück oder der Hausentwurf? Wann brauche ich die Bank? Und was muss ich selbst erledigen? Dieser Ratgeber zeigt den Ablauf eines Massivhausbaus in fünf Schritten, mit typischen Zeiträumen und Ihren Aufgaben. Die Zeiten sind Erfahrungswerte. Sie hängen stark vom Grundstück, von der Genehmigung und vom Wetter ab.
- Fünf Schritte: Beratung und Budget, Grundstück und Entwurf, Finanzierung und Vertrag, Bemusterung und Bauantrag, Bauphase bis zur Übergabe.
- Die Bauzeit beträgt in der Regel 6 bis 9 Monate. Davor kommen Beratung, Planung und Genehmigung.
- Der Bauvertrag ist meist ein Verbraucherbauvertrag mit Baubeschreibung, Fertigstellungsangabe und 14 Tagen Widerrufsrecht.
- Abschlagszahlungen dürfen zusammen höchstens 90 % der Vergütung betragen (§ 650m BGB).
- Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistung von fünf Jahren (§ 634a BGB).
- Beratung und Bemusterung finden bei uns im Musterhaus in Heltersberg statt.
Schritt 1: Beratung und Budget
Am Anfang steht die Frage, was Sie sich leisten können und wollen. Im Erstgespräch klären wir Ihre Wünsche: Wie viele Zimmer, ein oder zwei Geschosse, Keller oder Bodenplatte? Danach rechnen wir die Gesamtkosten grob durch. Dazu gehören neben dem Hauspreis auch Grundstück, Erdarbeiten, Hausanschlüsse und Baunebenkosten. Einen Überblick gibt unser Artikel Was kostet ein Haus?.
Diese Phase dauert meist zwei bis acht Wochen. Ein guter Ort dafür ist das Musterhaus in Heltersberg. Dort sehen Sie Raumgrößen und Materialien direkt, statt sie sich auf dem Papier vorzustellen.
- Haushaltsbudget und Eigenkapital ehrlich aufstellen
- Wunschliste mit Muss- und Kann-Punkten schreiben
- Erste Haustypen ansehen und vergleichen
Schritt 2: Grundstück und Hausentwurf
Haus und Grundstück müssen zusammenpassen. Der Bebauungsplan legt oft fest, wie groß das Haus sein darf, wie viele Geschosse und welche Dachform erlaubt sind. Gibt es keinen Plan, muss sich das Haus in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Deshalb lohnt es sich, ein Grundstück vor dem Kauf prüfen zu lassen. Wir machen das kostenlos, wenn Sie uns Lage oder Flurnummer nennen.
Steht das Grundstück fest, wird aus dem Wunschhaus ein konkreter Entwurf: Grundriss, Ansichten, Lage auf dem Grundstück. Wie lange das dauert, hängt vor allem von der Grundstückssuche ab. Manche Bauherren haben schon ein Grundstück, andere suchen mehrere Monate. Worauf Sie beim Kauf achten sollten, steht in unserer Checkliste Grundstück kaufen: 7 Punkte.
Schritt 3: Finanzierung und Festpreisvertrag
Mit Entwurf und Baubeschreibung gehen Sie zur Bank. Die Bank braucht in der Regel den Bauvertrag oder ein verbindliches Angebot, Pläne, eine Kostenaufstellung und Ihre Einkommensnachweise. Bis zur Finanzierungszusage vergehen häufig vier bis acht Wochen. Prüfen Sie vorher, ob Förderprogramme passen, etwa von KfW oder Land (siehe Förderung für den Neubau).
Der Bauvertrag mit einem Hausbauunternehmen ist meist ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Das Gesetz schützt Sie dabei mit einigen Pflichten:
- Baubeschreibung: Sie muss Bauweise, Leistungen, Pläne, Qualitäten und verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Bauzeit enthalten (§ 650j BGB, Art. 249 EGBGB).
- Widerrufsrecht: Sie können den Vertrag in der Regel 14 Tage lang widerrufen, sofern er nicht notariell beurkundet wurde (§ 650l BGB).
- Abschlagszahlungen: Sie dürfen zusammen höchstens 90 % der Gesamtvergütung betragen. Bei der ersten Abschlagszahlung muss Ihnen der Unternehmer eine Sicherheit von 5 % für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung leisten (§ 650m BGB).
Bei Südwest Massivhaus bauen Sie zum Festpreis. Was der Preis umfasst, steht in der Baubeschreibung. Lesen Sie diese in Ruhe und fragen Sie nach, wenn etwas unklar ist. Zusatzkosten außerhalb des Hauspreises erklärt der Artikel Baunebenkosten.
Schritt 4: Bemusterung und Bauantrag
Bei der Bemusterung wählen Sie Fliesen, Bodenbeläge, Türen, Sanitärobjekte und Elektroausstattung aus. Das geschieht meist an ein bis drei Terminen. Bei uns findet die Bemusterung im Musterhaus Heltersberg statt. Planen Sie genug Zeit ein und klären Sie vorher, welche Ausstattung im Festpreis enthalten ist und was Aufpreis kostet.
Parallel entstehen die Bauantragsunterlagen. In Rheinland-Pfalz reicht man den Antrag bei der Verbandsgemeinde ein, entschieden wird bei der Bauaufsicht, im Landkreis meist bei der Kreisverwaltung. Liegt das Grundstück in einem Bebauungsplangebiet, kommt für Wohnhäuser oft ein vereinfachtes Verfahren oder eine Freistellung in Frage. Wie lange die Genehmigung dauert, ist sehr unterschiedlich. Rechnen Sie in der Regel mit zwei bis vier Monaten, manchmal länger.
Schritt 5: Bauphase bis zur Übergabe
Liegt die Genehmigung vor, beginnt der Bau. Zuerst kommen Erdarbeiten und Bodenplatte, dann Mauerwerk, Decken und Dach. Ist das Haus dicht, folgen Fenster, Installation, Estrich, Putz und Innenausbau. Bei einem Massivhaus dauert die Bauphase häufig sechs bis neun Monate. Wetter, Jahreszeit und die Trocknungszeiten von Estrich und Putz spielen dabei eine Rolle.
Ihre Aufgaben in dieser Zeit:
- Regelmäßig die Baustelle besuchen und Fragen sofort ansprechen
- Rechnungen mit dem Baufortschritt abgleichen
- Eigenleistungen rechtzeitig planen, wenn Sie welche übernehmen
- Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation früh beantragen
- Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung prüfen
Ihr Ansprechpartner bei Südwest Massivhaus bleibt vom ersten Gespräch bis zur Übergabe derselbe. So müssen Sie nicht jedes Mal von vorn erklären, worum es geht.
Abnahme und Gewährleistung
Die Abnahme ist der wichtigste Termin am Ende. Mit ihr bestätigen Sie, dass das Haus im Wesentlichen vertragsgemäß gebaut wurde (§ 640 BGB). Gehen Sie gemeinsam mit dem Bauleiter durch alle Räume und halten Sie Mängel schriftlich im Abnahmeprotokoll fest. Viele Bauherren nehmen dafür einen unabhängigen Sachverständigen mit. Bei wesentlichen Mängeln können Sie die Abnahme verweigern.
Mit der Abnahme geht die Gefahr auf Sie über, die letzte Rate wird fällig und die Gewährleistung von fünf Jahren beginnt (§ 634a BGB). Zeigt sich in dieser Zeit ein Mangel, melden Sie ihn schriftlich. Verweigern Sie die Abnahme, können Sie verlangen, dass der Zustand des Hauses gemeinsam festgestellt wird (§ 650g BGB).
| Schritt | Dauer in der Regel |
|---|---|
| Beratung und Budget | 2–8 Wochen |
| Grundstück und Entwurf | wenige Wochen bis mehrere Monate |
| Finanzierung und Vertrag | 4–8 Wochen |
| Bemusterung und Genehmigung | 2–4 Monate |
| Bauphase bis Übergabe | 6–9 Monate |
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hausbau insgesamt?
Die Bauzeit beträgt in der Regel 6 bis 9 Monate. Davor kommen Beratung, Planung und Genehmigung, deren Dauer vor allem vom Grundstück abhängt. Ist noch kein Grundstück vorhanden oder dauert die Genehmigung länger, kann es deutlich mehr sein.
Was kommt zuerst: Grundstück oder Haus?
Beides gehört zusammen. Sinnvoll ist, das Budget zu klären, dann das Grundstück prüfen zu lassen und erst danach zu kaufen. So wissen Sie vorher, ob Ihr Wunschhaus dort gebaut werden darf.
Muss ich den gesamten Hauspreis vorab bezahlen?
Nein. Gezahlt wird in Abschlägen nach Baufortschritt. Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge zusammen höchstens 90 % der Vergütung betragen. Der Rest wird in der Regel nach der Abnahme fällig.
Wer hilft mir bei der Abnahme?
Den Termin machen Sie gemeinsam mit dem Bauleiter. Für eine unabhängige Einschätzung können Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen, etwa über einen Bauherren-Schutzverband.
